.RU

Практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами Содержание




Стандарт деятельности управляющей компании

практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами


Содержание


1. Подготовка и создание управляющей компании (УК) 4

Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы 4

Услуги, оказываемые управляющей компанией 5

Источники доходов и финансы управляющей компании 7

7 шагов создания и развития управляющей компании 11

2. Ключевые функции управляющей компании 12

Цели и задачи управляющей компании 12

Функции управляющей компании 13

Основные направления деятельности управляющей компании 14

3. Персонал управляющей компании 15

Организационная структура управляющей компании 15

Штатное расписание УК 25

Система премирования в УК 25

4. Бухгалтерский и управленческий учет в УК 27

Бухгалтерский и управленческий учет: общее и различие 27

Формы ведения бухгалтерского учета 27

Рекомендации по бухгалтерскому и налоговому учету 28

Постановка управленческого учета в УК 32

Формат управленческой отчетности УК 34

5. Организация договорных отношений 39

Варианты взаимодействия УК с собственниками помещений 39

Взаимодействие УК с ТСЖ 45

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями 49

6. Производственные вопросы 53

Структура услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества дома 53

Порядок и форма выбора подрядных и ресурсоснабжающих организаций 54

Качество управления домом, качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг 55

7. Работа с гражданами, органами власти, ТСЖ 64

Основные информационные потоки УК с потребителями ЖКУ 64

Деятельность УК по взаимодействию с населением 67

Формирование и поддержание положительного имиджа УК 70

Работа с неплательщиками 72

Особенности работы с ТСЖ 75

Основные направления деятельности УК с органами власти 75

8. Развитие деятельности управляющей компании 76

Основные направления развития деятельности УК 76

Классификация дополнительных / вспомогательных услуг УК 77

Модель оказания УК дополнительных услуг 81

Алгоритм развития дополнительных услуг, предоставляемых УК 81

9. Вопросы-ответы 82

10. Глоссарий 90

118
^ 1. Подготовка и создание управляющей компании (УК)
Структура раздела:
^ Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы
Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования.

"Управление жилыми зданиями" впервые встречается в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в настоящее время отменен в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.ст. 1 и 20 указанного закона под управление жилыми зданиями понималось управление кондоминиумом как "единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

  2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

  3. Управление управляющей организацией.


Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:

  1. Собственники жилого дома.

  2. Управляющие организации.

  3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

^ Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В мировой практике услуги по содержанию и ремонту жилья предоставляет малый бизнес. Дворники принадлежат к одной компании, за мусором приезжает другая, территорию озеленяет третья, текущий ремонт выполняет четвертая. И это экономически выгодно, потому что управляющей компании, которая отвечает перед собственником за состояние жилого здания в целом, не нужно содержать штат, который сегодня будет с работой, а завтра, возможно, без работы. Все устроено проще и целесообразнее: нужна конкретная работа - ты ее заказал, проверил выполнение, оплатил.

Почему функции управления и обслуживания многоквартирных домов, как правило, разделены? Рассмотрим стоимость жилищных услуг и услуг по управлению. Общая стоимость услуг по финансовому и техническому планированию, организации договорных отношений составляет от стоимости жилищных услуг 10-15 %, остальные 85 % это работа дворников, сантехников и т.д.

Чтобы минимизировать издержки, связанные с управлением, нужно располагать достаточно большим объемом жилищного фонда (300 тыс. кв.м. и более). Услуга дешева, а квалификация высокая - значит, нужно иметь большой объем заказов, чтобы минимизировать издержки. С техническим обслуживанием жилого здания совершенно иная ситуация - денег достаточно, квалификация относительно низкая, поэтому развивать бизнес по ремонту сантехники или уборке придомовых территорий можно и на двух-трех домах. Бизнес по управлению недвижимостью все это давно подсчитал и решил не держать у себя в штате обслуживающий персонал: если нужно - пригласим, выберем того, кто предложит лучшие условия, заключим контракт.

Экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью заключается: в ресурсосбережении в масштабах конкретного здания и предоставлении дополнительных услуг
^ Услуги, оказываемые управляющей компанией
Управляющие компании, как правило, оказывают коммунальные и жилищные услуги. Жилищные услуги включают в себя услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, ремонту общего имущества многоквартирного дома. Коммунальные услуги связаны с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов (тепло, вода и т.п.)

 

Собственники помещений оплачивают:

1. расходы по содержанию и ремонту помещений, включающие в себя расходы: на управление многоквартирным домом; на содержание общего имущества дома; на текущий ремонт имущества дома; на капитальный ремонт имущества дома;

2. коммунальные услуги.

 

Наниматели жилых помещений не несут расходов по капитальному ремонту (их несет собственник), но в состав их платежей включается плата за найм.

 

Жилищные услуги, оказываемые УК, включают в себя:

1. услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, в т.ч.:

     1.1. по предоставлению жилого помещения в найм;

     1.2. по управлению многоквартирным домом;

     1.3. по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе: по содержанию лифтового хозяйства, по вывозу бытовых отходов;

2. по ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

     2.1. текущему ремонту;

     2.2. капитальному ремонту.

 

Управляющая компания - юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у управляющей организации возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг (рис. 1.1.).



Рис.1.1. Схема взаимоотношений УК с ресурсоснабжающими организациями и собственниками жилых помещений


В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления (рис. 1.1.).

 

Коммунальные услуги – это услуги, связанные с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

 

Одной из задач деятельности УК является предоставление потребителям коммунальных услуг надлежащего качества. А что такое "коммунальные услуги надлежащего качества" с точки зрения законодателя? В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги надлежащего качества" - коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.

 

В соответствии с п.9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

programma-kursa-administrirovanie-setej.html
programma-kursa-aktualnie-problemi-sovremennoj-cocialnoj-psihologii.html
programma-kursa-anatomiya-centralnoj-nervnoj-sistemi.html
programma-kursa-anglijskogo-yazika-k-umk-anglijskij-s-udovolstviem-enjoy-english-dlya-2-klassa-obsheobraz-uchrezhd-obninsk-titul-2010-56-s-uchebnik-enjoy-english-dlya-2-klassa-obsheobraz-uchrezhdenij.html
programma-kursa-astrofizika-visokih-energij-dlya-specialnosti-010400-fizika-specializaciya-teoreticheskaya-fizika.html
programma-kursa-azbuka-semejnogo-schastya-36-chasov.html
  • zanyatie.largereferat.info/minerali-krima.html
  • uchebnik.largereferat.info/v-sfu-sostoyalas-vserossijskaya-nauchno-prakticheskaya-konferenciya-innovacii-v-sfere-zhkh-stranica-4.html
  • writing.largereferat.info/kommunikativnaya-politika-firmi-chast-6.html
  • textbook.largereferat.info/kniga-rasschitana-na-samij-shirokij-krug-chitatelej-stranica-2.html
  • znaniya.largereferat.info/protokol-13-ot-zasedanie-na-obs-svoge-provedeno-na-21102010-godina.html
  • ucheba.largereferat.info/prav-li-bil-gerodot-priglashaem-k-puteshestviyu.html
  • urok.largereferat.info/posvyashaetsya-anne-grigorevne-dostoevskoj-stranica-42.html
  • writing.largereferat.info/glava-6-pervaya-krov-molodoj-paren-denis-gutko-po-vole-sudbi-sluchajno-popadaet-v-zonu-polnuyu-mutantov-i-fizicheskih.html
  • zanyatie.largereferat.info/metallurgicheskij-kompleks-rossii.html
  • testyi.largereferat.info/71-grecheskaya-mifologiya-bernard-verber-tanatonavti.html
  • school.largereferat.info/krasnoyarskaya-specialnaya-korrekcionnaya-obsheobrazovatelnaya-shkola-internat-viii-vida-5.html
  • essay.largereferat.info/chast-iz-nih-posvyashena-neposredstvenno-estetike-mistika-i-mrakobesie-renessans-naoboro-t-otbrasivaet-vsyu-etu.html
  • universitet.largereferat.info/tonkosti-s-alliteraciej-i-prochimi-bantikami-yurij-nikitin.html
  • vospitanie.largereferat.info/vserossijskaya-olimpiada-shkolnikov-po-istorii-shkolnij-etap.html
  • doklad.largereferat.info/vidatki-byudzhetv-na-nauku-ta-kulturu-chast-2.html
  • tests.largereferat.info/kontrolnaya-rabota-1-tip-hordovie-podtip-bescherepnie-klass-lancetniki-podtip-pozvonochnie.html
  • kolledzh.largereferat.info/64-65-kak-preodolet-trudnosti-v-obuchenii-detej-psihodiagnosticheskie-tablici-psihodiagnosticheskie-metodiki.html
  • gramota.largereferat.info/why-limp-bizkit-is-not-heavy-metal.html
  • paragraph.largereferat.info/kurs-lekcij-chelyabinsk-izdatelskij-centr-yuurgu-2009-bbk-yu30-ya7-b484.html
  • institut.largereferat.info/sudebnaya-reforma-v-rossijskom-gosudarstve-na-sovremennom-etape.html
  • desk.largereferat.info/osnovnie-ponyatiya-seriya-elektivnie-kursi-v-profilnom-obuchenii-obrazovatelnaya-oblast-informatika.html
  • literatura.largereferat.info/rossiya-i-sssr-v-vojnah-xx-veka-poteri-vooruzhennih-sil-statisticheskoe-issledovanie-stranica-10.html
  • lecture.largereferat.info/6-zaklyuchitelnie-polozheniya-uchetnaya-politika-akb-investtorgbank-zao-na-2004-2005-i-2006-godi-uchetnaya-politika.html
  • kanikulyi.largereferat.info/za-vernost-professii-grekova-nm.html
  • exchangerate.largereferat.info/13-nekotorie-osnovi-raboti-informacionnih-setej-1-vozniknovenie-i-razvitie-interneta.html
  • control.largereferat.info/di-kamp-idealnij-trener-nlp-v-dejstvii-ksp-moskva-2003-bbk-88-4-stranica-2.html
  • assessments.largereferat.info/bezopasnost-zhiznedeyatelnosti-stranica-4.html
  • portfolio.largereferat.info/otche-t-o-deyatelnosti-medicinskogo-otdela-voronezhskoj-i-borisoglebskoj-eparhii-v-2009-godu-medicinskij-otdel-voronezhskoj-i-borisoglebskoj-eparhii.html
  • education.largereferat.info/28dokumentaciya-kursovaya-rabota-po-tehnologii-lekarstv-tema-zakonodatelnie-osnovi-normirovaniya-proizvodstva.html
  • tetrad.largereferat.info/utverzhdeno-rasporyazhenie-mvd-94-ot-18022010-planmeropriyatij-mvd-ukraini-po-protivodejstviyu.html
  • abstract.largereferat.info/24-sbrosi-msz-szhiganie-othodov-i-zdorove-cheloveka-kratkij-obzor-vmesto-vvedeniya-i-predisloviya-3-glava-vliyanie.html
  • uchenik.largereferat.info/kompyuternoe-modelirovanie-ploho-strukturiruemih-ekosistem.html
  • uchit.largereferat.info/srok-mezhdunarodnogo-kredita-lekcii-rassmotreni-fundamentalnie-sdvigi-v-sovremennom-mirovom-hozyajstve-svyazannie.html
  • reading.largereferat.info/kurs-gidrotehnicheskie-melioracii-vklyuchaet-v-sebya-razdel-osushitelnie-melioracii-kotorij-sostoit-iz-10-tem-i-orositelnie-melioracii-kotorie-vklyuchayut-7-tem-temi-osushitelnih-melioracij.html
  • occupation.largereferat.info/nervnie-mehanizmi-straha-i-yarosti-mgu-im-m-v-lomonosova-i-gumanitarnom-institute-dlya-studentov-aspirantov.html
  • © LargeReferat.info
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.