.RU

Практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами Содержание




Стандарт деятельности управляющей компании

практическое пособие по организации, выводу на рынок и развитию управляющей компании по управлению жилыми домами


Содержание


1. Подготовка и создание управляющей компании (УК) 4

Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы 4

Услуги, оказываемые управляющей компанией 5

Источники доходов и финансы управляющей компании 7

7 шагов создания и развития управляющей компании 11

2. Ключевые функции управляющей компании 12

Цели и задачи управляющей компании 12

Функции управляющей компании 13

Основные направления деятельности управляющей компании 14

3. Персонал управляющей компании 15

Организационная структура управляющей компании 15

Штатное расписание УК 25

Система премирования в УК 25

4. Бухгалтерский и управленческий учет в УК 27

Бухгалтерский и управленческий учет: общее и различие 27

Формы ведения бухгалтерского учета 27

Рекомендации по бухгалтерскому и налоговому учету 28

Постановка управленческого учета в УК 32

Формат управленческой отчетности УК 34

5. Организация договорных отношений 39

Варианты взаимодействия УК с собственниками помещений 39

Взаимодействие УК с ТСЖ 45

Организация отношений с подрядными и ресурсоснабжающими организациями 49

6. Производственные вопросы 53

Структура услуг УК по содержанию и ремонту общего имущества дома 53

Порядок и форма выбора подрядных и ресурсоснабжающих организаций 54

Качество управления домом, качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг 55

7. Работа с гражданами, органами власти, ТСЖ 64

Основные информационные потоки УК с потребителями ЖКУ 64

Деятельность УК по взаимодействию с населением 67

Формирование и поддержание положительного имиджа УК 70

Работа с неплательщиками 72

Особенности работы с ТСЖ 75

Основные направления деятельности УК с органами власти 75

8. Развитие деятельности управляющей компании 76

Основные направления развития деятельности УК 76

Классификация дополнительных / вспомогательных услуг УК 77

Модель оказания УК дополнительных услуг 81

Алгоритм развития дополнительных услуг, предоставляемых УК 81

9. Вопросы-ответы 82

10. Глоссарий 90

118
^ 1. Подготовка и создание управляющей компании (УК)
Структура раздела:
^ Управление жилищным фондом: понятие, основные элементы
Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологического планирования.

"Управление жилыми зданиями" впервые встречается в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в настоящее время отменен в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст.ст. 1 и 20 указанного закона под управление жилыми зданиями понималось управление кондоминиумом как "единым комплексом недвижимого имущества, включающим земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности".

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

  2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

  3. Управление управляющей организацией.


Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:

  1. Собственники жилого дома.

  2. Управляющие организации.

  3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

^ Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В мировой практике услуги по содержанию и ремонту жилья предоставляет малый бизнес. Дворники принадлежат к одной компании, за мусором приезжает другая, территорию озеленяет третья, текущий ремонт выполняет четвертая. И это экономически выгодно, потому что управляющей компании, которая отвечает перед собственником за состояние жилого здания в целом, не нужно содержать штат, который сегодня будет с работой, а завтра, возможно, без работы. Все устроено проще и целесообразнее: нужна конкретная работа - ты ее заказал, проверил выполнение, оплатил.

Почему функции управления и обслуживания многоквартирных домов, как правило, разделены? Рассмотрим стоимость жилищных услуг и услуг по управлению. Общая стоимость услуг по финансовому и техническому планированию, организации договорных отношений составляет от стоимости жилищных услуг 10-15 %, остальные 85 % это работа дворников, сантехников и т.д.

Чтобы минимизировать издержки, связанные с управлением, нужно располагать достаточно большим объемом жилищного фонда (300 тыс. кв.м. и более). Услуга дешева, а квалификация высокая - значит, нужно иметь большой объем заказов, чтобы минимизировать издержки. С техническим обслуживанием жилого здания совершенно иная ситуация - денег достаточно, квалификация относительно низкая, поэтому развивать бизнес по ремонту сантехники или уборке придомовых территорий можно и на двух-трех домах. Бизнес по управлению недвижимостью все это давно подсчитал и решил не держать у себя в штате обслуживающий персонал: если нужно - пригласим, выберем того, кто предложит лучшие условия, заключим контракт.

Экономический потенциал развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью заключается: в ресурсосбережении в масштабах конкретного здания и предоставлении дополнительных услуг
^ Услуги, оказываемые управляющей компанией
Управляющие компании, как правило, оказывают коммунальные и жилищные услуги. Жилищные услуги включают в себя услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, ремонту общего имущества многоквартирного дома. Коммунальные услуги связаны с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов (тепло, вода и т.п.)

 

Собственники помещений оплачивают:

1. расходы по содержанию и ремонту помещений, включающие в себя расходы: на управление многоквартирным домом; на содержание общего имущества дома; на текущий ремонт имущества дома; на капитальный ремонт имущества дома;

2. коммунальные услуги.

 

Наниматели жилых помещений не несут расходов по капитальному ремонту (их несет собственник), но в состав их платежей включается плата за найм.

 

Жилищные услуги, оказываемые УК, включают в себя:

1. услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, в т.ч.:

     1.1. по предоставлению жилого помещения в найм;

     1.2. по управлению многоквартирным домом;

     1.3. по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе: по содержанию лифтового хозяйства, по вывозу бытовых отходов;

2. по ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

     2.1. текущему ремонту;

     2.2. капитальному ремонту.

 

Управляющая компания - юридическое лицо, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Таким образом, у управляющей организации возникают договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с которыми управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы, а с другой- с потребителями по предоставлению коммунальных услуг (рис. 1.1.).



Рис.1.1. Схема взаимоотношений УК с ресурсоснабжающими организациями и собственниками жилых помещений


В связи с этим, обязанность по оплате за поставленные коммунальные услуги в полном объеме ложится на управляющую компанию. В свою очередь, обязанность по оплате коммунальных услуг у непосредственного потребителя (собственников и нанимателей) возникает только перед управляющей компанией и вытекает только из договора управления (рис. 1.1.).

 

Коммунальные услуги – это услуги, связанные с предоставлением собственникам помещений коммунальных ресурсов. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

 

Одной из задач деятельности УК является предоставление потребителям коммунальных услуг надлежащего качества. А что такое "коммунальные услуги надлежащего качества" с точки зрения законодателя? В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 "коммунальные услуги надлежащего качества" - коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.

 

В соответствии с п.9 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

programma-kursa-administrirovanie-setej.html
programma-kursa-aktualnie-problemi-sovremennoj-cocialnoj-psihologii.html
programma-kursa-anatomiya-centralnoj-nervnoj-sistemi.html
programma-kursa-anglijskogo-yazika-k-umk-anglijskij-s-udovolstviem-enjoy-english-dlya-2-klassa-obsheobraz-uchrezhd-obninsk-titul-2010-56-s-uchebnik-enjoy-english-dlya-2-klassa-obsheobraz-uchrezhdenij.html
programma-kursa-astrofizika-visokih-energij-dlya-specialnosti-010400-fizika-specializaciya-teoreticheskaya-fizika.html
programma-kursa-azbuka-semejnogo-schastya-36-chasov.html
  • writing.largereferat.info/16-otdelnie-primeri-reinzhiniring-kreditnih-organizacij-upravlencheskaya-analiticheskaya-razrabotka.html
  • letter.largereferat.info/o-svetlom-i-pechalnom-veselom-i-grustnom-prosto-o-zhizni.html
  • write.largereferat.info/glava-trinadcataya-u-ivana-konstantinovicha-bezrukij-hudozhnik-kniga-pervaya-doroga-uhodit-v-dal-1955-g.html
  • report.largereferat.info/istoriya-menedzhmenta.html
  • abstract.largereferat.info/08-elektricheskie-i-elektronnie-apparati.html
  • kolledzh.largereferat.info/artisticheskoe-otrochestvo-konstantin-sergeevich-stanislavskij.html
  • lesson.largereferat.info/samij-bolshoj-dom-na-arbate-mezhdu-nikolskim-i-denezhnim-pereulkami-teper-oni-nazivayutsya-plotnikov-pereulok-i-ulica-vesnina-tri-vosmietazhnih-korpusa-tesno-stranica-8.html
  • otsenki.largereferat.info/skazka-pro-kraski.html
  • knowledge.largereferat.info/na-smislovie-chasti-i-sostavlyat-prostoj-plan-pereskazivat-proizvedenie-po-planu-viskazivat.html
  • bukva.largereferat.info/sputnikovie-sistemi-navigacii-gps-i-glonass.html
  • university.largereferat.info/glava-2-1-chudo-na-brake-v-kane-galilejskoj-plan-i-soderzhanie-evangeliya-ot-ioanna-vozrazheniya-protiv-podlinnosti.html
  • thescience.largereferat.info/iii-plan-uchebnogo-processa-uchebnij-plan-kod-napravleniya-510800-naimenovanie-napravleniya.html
  • institute.largereferat.info/fenomen-kulturi-ili-nauki.html
  • zadachi.largereferat.info/motivaciya-deyatelnosti-cheloveka-v-organizacii.html
  • kontrolnaya.largereferat.info/proisshestviya-v-mire-zvezd-ctanislav-zigunenko.html
  • essay.largereferat.info/eksperimentiruyushie-organizacii-uroki-samih-uspeshnih-kompanij-ameriki.html
  • literatura.largereferat.info/shag-1-pervij-makros-stranica-7.html
  • gramota.largereferat.info/xv-rossijskoj-nauchno-prakticheskoj-konferencii-aktualnie-problemi-sovremennogo-iskusstvoznaniya-missiya-tvorcheskih-vuzov-v-kulturno-obrazovatelnom-prostranstve.html
  • textbook.largereferat.info/i-the-eu-institutions-and-bodies-uchebnoe-posobie-po-perevodu-na-materiale-tekstov-po-evropejskomu-pravu-dlya.html
  • knowledge.largereferat.info/obshie-polozheniya-otchet-otkritogo-akcionernogo-obshestva-korshunovskij-gorno-obogatitelnij-kombinat.html
  • institut.largereferat.info/trifon-neputyovij-stranica-6.html
  • reading.largereferat.info/korpuskulyarno-volnovoj-dualizm-2.html
  • gramota.largereferat.info/zadachi-dlya-samostoyatelnogo-resheniya-16-mesyac-18.html
  • doklad.largereferat.info/voprosi-k-ekzamenu-po-discipline-informacionnie-tehnologii-v-upravlenii.html
  • kolledzh.largereferat.info/a-p-chehov-napisal-kogda-to-rasskaz-nazivavshijsya-derzhu-pari-na-dva-milliona-zayavil-bankir-chto-vi-ne-visidite-v-kazarme-i-pyati-let-esli-eto-serezno-otvetil-emu-yurist-to-derzhu-pari-chto-visizhu-ne.html
  • grade.largereferat.info/nuzhno-delat-tak-kak-nuzhno-akak-ne-nuzhno-delat-ne-nuzhno.html
  • bukva.largereferat.info/upravlenie-portfelem-bankovskih-aktivov-v-sovremennih-usloviyah.html
  • institute.largereferat.info/glava-konstitucionnogo-suda-vistupil-za-podotchetnost-femidi-obshestvu.html
  • nauka.largereferat.info/uchebno-prakticheskoe-posobie-dlya-distancionnogo-obucheniya-studentov-vseh-specialnostej-karaganda-2001-stranica-11.html
  • testyi.largereferat.info/54vostrebovannost-vipusknikov-k-otchetu-filiala-o-samoobsledovanii.html
  • crib.largereferat.info/kak-ya-bil-oborotnem-snova-sdvig-vniz-kniga-posvyashena-samomu-volnuyushemu-i-zahvativayushemu-puteshestviyu-v-neizvestnom.html
  • uchebnik.largereferat.info/viktor-goloborodko-toponimika-aleksandrii-i-aleksandrijskogo-rajona-vstuplenie.html
  • knigi.largereferat.info/sostoyanie-materialno-tehnicheskoj-bazi-mi-i-priroda-osnovnim-napravlenie-raboti-po-dannomu-vopr.html
  • kontrolnaya.largereferat.info/rannee-nezakonchennoe-shutochnoe-stranica-7.html
  • predmet.largereferat.info/referat-po-teme-primenenie-priemov-raboti-v-tehnike-akvareli-na-primere-etyudov-fruktov-v-1-klasse-dhsh.html
  • © LargeReferat.info
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.